Con esta concluyo lo del Desarrollo Turístico Integral de “El Tule”.
Al inicio de estas entregas sobre el proyecto turístico planteaba una duda razonable:
¿Por qué la urgencia del Cabildo de Los Cabos de aprobar el plan maestro de un desarrollo de 720 hectáreas a sólo tres días de aprobar la Tercera Actualización del PDU que ponía las nuevas reglas para este tipo de proyectos?.
(El plan maestro de El Tule se aprobó por la mayoría de Cabildo el 17 de enero de 2025 y la Tercera Actualización del PDU, el 20 de enero).
La respuesta parecía bastante obvia:
Muy probablemente EL DESARROLLO TURÍSTICO INTEGRAL DE “EL TULE” NO SE APEGABA A LAS “NUEVAS REGLAS DEL JUEGO” que marcaba la Tercera Actualización del PDU 2040 y convenía más que se aprobara su plan maestro con los parámetros de la segunda actualización del instrumento rector del desarrollo urbanos de Los Cabos.
Aunque obvia, le respuesta tendría que argumentarse.
Esto fue lo que se encontró:
El plan maestro del Desarrollo Turístico Integral “El Tule”, aprobado por Cabildo SOBREPASA LAS DENSIDADES DE LOS USOS DE SUELO APROBADAS EN LA TERCERA ACTUALIZACIÓN DEL PDU. Es decir, el proyecto excede el número de cuartos o unidades de vivienda por hectárea que limita la nueva actualización del PDU y que no limitaba la versión anterior del instrumento.
Desglosemos:
En primer lugar es importante mencionar que parte de la superficie que comprende “El Tule” se encuentra catalogado como Área de Conservación Ecológica, lo que no es lo mismo que Área Natural Protegida, es decir en la ACE si se puede urbanizar, pero se debe cuidar que el impacto del desarrollo sea el menor posible.
La normativa para el ACE establece restricciones estrictas para proteger el entorno natural, permitiendo una densidad neta de 5 viviendas o 20 cuartos por hectárea en una superficie mínima de lote de 1,500 metros cuadrados, y una altura máxima de 2 niveles o 7.5 metros.
Sin embargo, de acuerdo a la aprobado por Cabildo:
– En el uso de suelo TH14, se aprobaron 80 cuartos por hectárea, superando en 60 cuartos lo que marca la Tercera Actualización del PDU, un 300% más de lo permitido en la nueva actualización.
– En el uso de suelo RTO, se aprobaron 12 viviendas por hectárea, superando en 7 viviendas lo que marca la Tercera Actualización del PDU, 140% más de lo permitido en la nueva actualización.
– En el uso de suelo TH7.5, se aprobaron 75 cuartos por hectárea, superando en 55 cuartos lo que marca la Tercera Actualización del PDU, 275% más de lo permitido en la nueva actualización.
– En el uso de suelo TH10B, se aprobaron 90 cuartos por hectárea, superando en 70 cuartos lo que marca la Tercera Actualización del PDU, 350% más de lo permitido en la nueva actualización.
Cabe mencionar que los usos de suelo, TH14, TH7.5 y TH108, así como uno C4M1 para uso comercial, NI SIQUIERA EXISTE EN LA TERCERA ACTUALIZACIÓN DEL PDU.
Es importante mencionar que además, en todos los casos anteriores el DTI “El Tule” TAMBIÉN SOBREPASA LOS LÍMITES DE NIVELES DE CONSTRUCCIÓN que marca para los citados usos de suelo la Tercera Actualización del PDU.
También es importante comentar que, aunque de manera tramposa, lo aprobado por el Cabildo de Los Cabos es legal.
Ahí está la respuesta del por qué el mega desarrollo turístico “El Tule” se aprobó tres días antes que la Tercera Actualización del PDU.
Finalmente, para cerrar el tema valdría recapitular las posibles irregularidades que se encontraron en el plan maestro de “El Tule” y que publiqué durante esta semana:
1.- El proyecto pretende la modificación de un tramo carretero del corredor turístico.
https://hoybcs.com/mega-desarrollo-el-tule-bajo-la-lupa-parte-1-no-al-nuevo-trazo-carretero-3-0/
2.- El proyecto no marca las áreas de donación que obliga la ley. http://hoybcs.com/mega-desarrollo-el-tule-bajo-la-lupa-parte-2-y-las-areas-de-donacion/
3.- Parte del proyecto estaría asentado en zonas de riesgo. https://hoybcs.com/mega-desarrollo-el-tule-bajo-la-lupa-parte-3-residencias-y-condominios-turisticos-en-zona-de-riesgo/
4.- El Proyecto no toma en cuenta el trazo del Eje Interurbano que pasaría por su superficie. https://hoybcs.com/mega-desarrollo-el-tule-bajo-la-lupa-parte-4-y-el-eje-interurbano/
5.- El proyecto excede las densidades y niveles de construcción que marca la Tercera Actualización del PDU.
Lo que nos lleva a otra duda razonable:
¿Cabildo sabía todo esto al aprobar el plan maestro?.
PD. Agradezco a los profesionistas y expertos en materia de urbanismo, algunos que además trabajaron en la conformación de la Tercera Actualización del PDU por ayudarme a entender en términos terrenales lo que se hizo con el instrumento rector del desarrollo urbano del municipio, el camino costero de Cabo del Este y el plan maestro de “El Tule” y que era de suma importancia que conocieran los ciudadanos cabeños.
Gracias por ayudarme a hacer periodismo contra cualquier tipo de abuso de poder público o privado.
Seguimos…
