En Los Cabos desde hace más de 3 décadas, la necesidad de vivienda de las familias de escasos recursos, se ha convertido en un caldo de cultivo para los abusos de autoridades, políticos y empresarios, que se aprovechan de la urgencia y la necesidad de los que menos tienen para llevarlos a invadir predios, incluso algunos en zonas de alto riesgo donde su vida corre peligro.
Ante la complacencia de las autoridades, se han edificado unidades habitacionales en zona de arroyo, como Chula Vista y Puerto Nuevo, o se han invadido cauces como en el Vado de Santa Rosa, además de invadir tierras ejidales como en La Ballena de San José del Cabo.
Hoy con Los Zalates, se está ante un nuevo caso, donde la esperanza de forjar un patrimonio de miles de familias, es traicionada.
El Comisariado Ejidal de Cabo San Lucas, en voz de sus representantes, denunciaron ante HOY BCS un presunto fraude por parte de la empresa Los Zalates de Cabo S.A. de C.V. que podría afectar a miles de familias de escasos recursos de colonias populares de Cabo San Lucas asentadas como invasión en tierras ejidales, a quienes la empresa simularía una venta a través de una supuesta “reubicación” de terrenos por los que algunos llevan pagando mensualmente más de 5 años.
Fuentes de la Procuraduría General del Estado confirmaron a HOY BCS que existen al menos 10 carpetas de investigación abiertas por delitos de fraude y despojo en contra de la empresa Los Zalates de Cabo S.A. de C.V.; el empresario Juan Luis “N” (principal representante de la empresa) y Gabriela Carrillo Adame (coordinadora delegacional de Participación Ciudadana y ex coordinadora delegacional de Atención Ciudadana en la Décimo Segunda Administración Municipal) y Guadalupe Zamorano Reyes, jurídica de la empresa.
Adicional a ello, el propio ejido presentó una denuncia ante la Fiscalía General de la República por delitos ambientales y por el desmonte presuntamente ilegal de predios.
Sobre los hechos, el Ejido reconoce que en su momento se pretendió una compra-venta de las tierras por parte de la empresa por alrededor de 425 millones de pesos, por lo que celebraron dos contratos en 2017 uno por la zona invadida y un segundo por un predio con posibilidad de desarrollo turístico-inmobiliario, sin embargo la empresa no cumplió con los pagos acordados, por lo que se promovió un juicio donde el Tribunal Agrario falló a su favor al dejar sin efecto el contrato y les restituyó la propiedad.
De acuerdo al ejido, el espacio considerado como invasión son aproximadamente 350 hectáreas que comprenden las colonias Fundadores, Caribe Bajo, 16 de Septiembre, Ampliación Tierra y Libertad y Progreso, donde se encuentran asentadas más de 5 mil familias, que serían regularizadas por Los Zalates, quien a su vez cobraría los predios a los ocupantes.
Con base en contratos en poder del medio, a las familias los terrenos son “vendidos” bajo el concepto de reubicación en 122 mil pesos a pagarse en 120 mensualidades de mil 22 pesos.
El ejido señala que no habrá desalojos, pero pide a las personas ocupantes dejar de pagar a la empresa, porque en su momento buscarán gestionar la regularización de los predios sin intermediarios y no se podrán tomar en cuenta los pagos que se hayan realizado a Los Zalates.
En cuanto a la versión de los hechos, de la empresa, con base en un oficio dirigido al Gobierno Municipal en junio del presente año, se señala que fueron “víctimas de un engaño” por parte del Ejido, ya que según el texto, “nos traspasaron terrenos que el ejido ya había cobrado y otros que había entregado a Conagua”.
EL INICIO
El presidente del Comisariado Ejidal de Cabo San Lucas, Marco Antonio Saiza Salgado, acompañado de los asesores jurídicos, Héctor Esaú González y Karen Zumaya; así como los integrantes de la mesa directiva, María de Jesús Sedano, José Angel Romero, Ernesto Ceseña y Alicia de los Ángeles González, con base a documentos relataron en 2017 tuvieron una propuesta por parte de un empresario de nombre Juan Luis “N” para adquirir un predio ejidal, en donde hoy se encuentran asentadas las colonias de invasión Fundadores, Caribe Bajo, 16 de Septiembre, Ampliación Tierra y Libertad y Progreso, (que en algún momento se pretendió regularizar mediante expropiación a través de Corett, pero que no se llegó a nada, por lo que el proceso de expropiación fue desechado).
De acuerdo a las negociaciones, donde se involucraron en su momento autoridades municipales, la empresa recibía los predios invadidos, con la promesa a los ocupantes de regularizar sus predios y ellos a su vez cobrarlos.
Para ello, en junio de 2017 se celebró un contrato de promesa de compraventa por parte del Ejido con la empresa Los Zalates de Cabo, S.A. de C.V. que representaban en el documento Juan Luis “N” y Verónica Silva Mares.
Del contrato se desprende que, sobre algunos de los lotes en cuestión, se habían expedido cartas de posesión que fueron pagadas en su momento al Ejido, como parte del proceso de regularización a través de Coret.
En el contrato, el Ejido entrega en posesión a Los Zalates, el predio en cuestión. “La entrega de posesión se hace mediante la figura de usufructo el que tendrá como vigencia de un año o hasta que se firme el contrato de compraventa con reserva de dominio. La única razón por la cual se puede prorrogar la vigencia del usufructo es por que no se haya firmado la escritura de compra venta con reserva de dominio y la empresa haya cubierto el 100% del enganche establecido…”.
En cuanto a la parte económica se estableció un precio de venta de 300 millones de pesos; de los cuales se entregaría un enganche de 30 millones de pesos y el resto se cubriría con 50 pasos mensuales de 2 millones 250 mil pesos mensuales.
Por otro lado, al momento de la firma del contrato de promesa de compraventa la empresa Los Zalates entregó al Ejido 3 millones para repartir a los 53 ejidatarios y se estableció que si la empresa y sus gestores no lograban la expedición de los títulos que ampararan la propiedad de las parcelas, a más tardar el 15 de diciembre de 2017, la empresa pagaría al ejido un segundo anticipo a cuenta de enganche por 7 millones de pesos.
En julio del mismo año se celebró un segundo contrato de promesa de compra-venta con la misma empresa, esta vez, representada por David Eduardo Martín Ruvalcava y Verónica Silva Mares, para la transacción sobre el predio para desarrollo turístico inmobiliario, prácticamente en los mismos términos que el anterior, pero con un precio de venta de 125 millones 979 mil 434 mil.10 pesos, para lo que se daría un enganche de 25 millones de pesos y cincuenta pagos mensuales de 2 millones 19 mil 588. 68 pesos; entregándose al momento de la firma 2 millones de pesos.
Los ejidatarios señalaron a Hoy BCS que en total recibieron de la empresa 5 millones de pesos por ambos contratos en 2017 y fue el único pago que obtuvieron por sus tierras.
EL LITIGIO
Tras incumplirse por parte de la empresa Los Zalates de Cabo S.A. de C.V. los términos del contrato de promesa de compraventa, en cuanto a los pagos, en 2018 el Ejido de Cabo San Lucas acudió al Tribunal Unitario Agrario para solicitar el pago de las tierras o en su defecto rescindir los contratos por el incumplimiento del pago.
Así en noviembre de ese mismo año el Tribunal falló a favor del Ejido, dejando sin efecto el citado contrato y con ello les restituye la propiedad de la tierra, por lo que en la actualidad en el Registro Agrario Nacional, las tierras ocupadas por las mencionadas colonias, aparecen como propiedad ejidal y/o de uso común.
En el 2019 la empresa presentó un amparo y un recurso de revisión argumentando que no había sido notificada del juicio que llevó el Tribunal Agrario, pero el juzgado federal resolvió sobreseer ambos recursos, al determinar que la empresa sí había sido notificada a través de su apoderado legal.
Posteriormente en 2020, Juan Luis “N” acudió nuevamente ante el Tribunal Agrario para solicitar la nulidad de la sentencia donde el mismo Tribunal rescindió los contratos originales, argumentando que el apoderado legal que fue notificado del fallo, no tenía facultades para hacerlo.
Sin embargo, de acuerdo al jurídico del Ejido, Esaú González, en el proceso se advirtió que Juan Luis “N” había entregado sus acciones de la empresa Los Zalates S.A. de C.V. a otra persona, por lo que no tendría la personalidad jurídica para decirse afectado por la sentencia del Tribunal Agrario.
EL PRESUNTO FRAUDE
Con base a la información anterior y los documentos exhibidos a HOY BCS, el Ejido Cabo San Lucas advierte que las personas que desde el 2017-2018 han estado haciendo pagos a la empresa Los Zalates S.A. de C.V. podrían ser víctimas de un fraude, ya que la empresa no cuenta ni con la propiedad, ni con la posesión legal del predio donde se encuentran sus hogares.
Los contratos que la empresa celebra con las familias de los predios ocupados señalan que se tratan de un “contrato de reubicación de terreno”, sin que se especifique hacía dónde será reubicada la persona y puntualiza que Los Zalates “cuenta con la capacidad legal para realizar actos de regularización y/o reubicación” de los lotes.
En las clausulas se establece que Los Zalates, con ese acto “inicia el tramite de reubicación a favor de la persona reubicada y que éste concluirá “con la correspondiente emisión de escrituras a favor del mismo”.
El precio del terreno es fijado en 122 mil 600 pesos, a pagarse con 120 mensualidades de mil 22 pesos, a razón de una temporalidad de 10 años; para lo que además del compromiso del contratante, se establece la figura de un “deudor solidario” a modo de aval para el pago de la reubicación; además obliga al contratante a inscribirse en una Asociación Civil que le indique Los Zalates y pagar la cuota de inscripción que se les fije.
Además les advierte en el apartado de causas de rescisión, que si no pagan tres mensualidad, serán desalojados del predio y no se les regresará lo que hubieran aportado.
Por parte de Los Zalates, el contrato es firmado por Juan Luis “N”, como apoderado legal y es inscrito ante la Notaría Número 25 del licenciado Florencio Alaniz Ornelas, de Todos Santos.
En el contrato de reubicación en poder de Hoy BCS se advierte que Los Zalates para tratar de probar ante los contratantes la supuesta propiedad y posesión de los terrenos, alude al contrato original con el Ejido que fue descartado y rescindido por el Tribunal Agrario.
Incluso la empresa expide presuntos “certificados de legítima posesión” a los presuntos defraudados, aludiendo clausulas del mismo contrato rescindido y, según el ejido sin ninguna autoridad para expedir ese tipo de certificados.
GABRIELA CARRILLO
En los hechos destaca la participación de la servidora pública Gabriela Carrillo Adame, mejor conocida como “Gaby Carrillo”, quien se involucró con Los Zalates como gestora y ha figurado como una de sus principales promotoras desde la décimo segunda administración municipal, cuando ocupaba el despacho de coordinadora delegacional de la Dirección de Atención Ciudadana en Cabo San Lucas; en tanto que en la actualidad tiene la responsabilidad de coordinadora delegacional de Participación Ciudadana.
En varios de los recibos y otros documentos en poder de Hoy BCS se exhibe nombre y rúbrica de Gabriela Carrillo como gestora de Los Zalates.
En una nota periodística publicada por el Diario El Independiente el 26 de septiembre de 2017, se informó que un grupo de personas de las colonias Real Unidad, Fundadores, Caribe Bajo y Ampliación Caribe se manifestaron en la delegación de Cabo San Lucas para exigir la destitución de la coordinadora de Atención Ciudadana, Gabriela Carrillo y del entonces delegado de Cabo San Lucas, Francisco García por supuestos y abusos y amenazas para exigirles pagar a la empresa Los Zalates.
LA VERSIÓN DE LOS ZALATES
En un oficio con fecha de 5 de junio de los corrientes dirigido al Gobierno Municipal, la empresa Los Zalates de Cabo y su representante Juan Luis “N” exponen su versión en torno a los hechos, invoca el contrato del 2017 con el Ejido que fue rescindido por el Tribunal Agrario y señala que fueron “engañados” por que les fueron traspasado terrenos que el Ejido ya había cobrado y otros que había entregado de manera jurídica a Conagua.
“Luego de las lluvias torrenciales de dicho año, decidimos dedicar los terrenos que colindaban con el Country Club (segundo predio con potencial de desarrollo turísco), a la reubicación de personas que quisieran moverse por peligro”.
Aduce que fue en ese momento que inició la controversia con el Ejido ya que “otras personas ofrecieron más dinero a los ejidatarios” y con ello, los ejidatarios “firmaron acuerdos sobre terrenos que ya habían prometido en venta y cobrado”.
Según el escrito, en el proceso presentaron quejas contra funcionarios judiciales e incluso aluden que se dieron falsificaciones de firmas.
“La técnica de la contraparte ha sido no asistir a las audiencias, con el fin de retrasar el juicio, pero al final tendrán que asistir y ahí les daremos matarile… NO NOS PUEDEN MOVER DE TODOS LOS TERRENOS QUE NOS VENDIERON”, concluye el escrito firmado por Juan Luis “N”.
